知名经济学家、国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群地产中国网讯 2015年12月8日下午，由中国互联网新闻中心地产中国网主办的第七届地产中国论坛暨2015中国房地产年度红榜颁奖典礼在北京钓鱼台国宾馆隆重举行。论坛现场，知名经济学家、国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群教授就十三五期间的经济发展与房地产业的转型调整话题做到主题演说。他在演说中认为，中国经济在过去的十年里经常出现了一个最重要变化，就是增长速度上升。中国经济会陷于负增长，会硬着陆。

而房地产投资快速增长持续上升的态势也未来将会在明年上半年完结。在此基础上，基础设施投资快速增长趋向强化，整个经济的快速增长所持走稳态势，无论是平稳消费，还是平稳投资，效果都较为显出。房地产的发展，不会步入一个市场发展环境的提高，当然，内部的调整配对在明年还不会更进一步的发展。

整个房地产发展的模式，从过去的大量建房，解决问题是不是的对立改向更加精细化的建房，或者是更加合理的布局，更高水平、更加绿色、更加洗手的方向发展，其中，房地产的发展和金融的关系更加密切。张立群说道，我们仍处在大有作为的最重要战略机遇期，现在的对立和问题较为多，但是阶段性的，通过新型城镇化，国际金融危机之后，各个国家大大调整，最后不会回头出来。链接：【图文直播】第七届地产中国论坛暨2015中国房地产年度红榜公布以下为现场国史：张立群：各位来宾、女士们、先生们大家下午好，今天是我们地产中国论坛的第七届，在这个论坛上，前面我们看见了全国工商联地产联合会的秘书长，还包括谢总都讲了涉及的情况。

房地产的发展应当说道从今年来看，转好的迹象较为显著。所以在这样的背景下，我们看见了中国经济现在这样的发展和整个房地产的发展，整个十三五期间怎么看，我讲一些个人观点。第一个，我们看中国经济在过去的大约十年左右，经常出现了一个最重要变化，就是增长速度上升。

主要就就是指两位数的高快速增长调整到8%以下的中高快速增长，而且在2012年之后，当经济快速增长在8%以下的时候，这样一个上行的态势还在发展。2012年的时候经济快速增长7.7%，2014年的时候降至7.3%，今年第三季度降至6.9%。另外我们从最近的一些指标来看，比如说从工业快速增长，十月份是5.6%，比九月份减少了0.1个百分点，11月份制造业的订购经理人指数是49.6%，比10月份减少了0.2个百分点。

另外我们从整个投资情况来看，一到十月份投资同比快速增长10.2%，这个增速比一到九月份上升了0.1个百分点。在这个背景下，我们怎么看2016年中国经济快速增长走势。我指出明年的快速增长应当是平稳的，2012年开始的大位快速增长是着力于避免经济快速增长过渡性下降，这样的一个起到方式和2009年之后的一揽子计划有显著区别。

我个人感觉一揽子计划更加像一个西医疗法，通过较为大力度的发债和放货币来反对政府投资的扩展，还包括中央政府两年四万亿的投资，还包括地方政府大约多达十万亿的投资。因此我们整个投资的规模在2009年到2010年有一个较为显著的扩展。

从政府主导的基础设施来看，我们可以看见，在2009年的时候，基础设施投资快速增长多达了50%，这样一个变化显然对整个内需的快速增长产生了强大的反对。内需快速增长减缓之后，来自于各种投资定单造就了重化工业动工水平提升，一定程度上抵销了外贸出口加工企业开工率上升对经济快速增长的负面影响。所以整个经济快速增长在2009年之后，应当是平稳在9%以上。

但是这样一个通过发债、发票子反对政府投资的政策模式，显然带给了政府的债务压力，也带给了通货膨胀的压力。我们看这个大位快速增长政策，特别强调长短融合，标本兼治，因为仍然做大水漫灌，仍然做大力度的政府支出的扩展，也仍然做大力度的货币政策的扩展，而是维持宏观经济政策的稳定性，通过这样的财政政策，货币政策的平稳来反对我们国内市场需求的平稳。这个效果我实在是像中医化疗，虽然见效慢，但是这个效果不会长久，也正是因为起效比较慢，所以仍然持续了四年左右，到今年目前为止，我们对大位快速增长的效果逐步的转变，第一个转变就是消费，2011年到2015年社会消费品零售总额同比增长率都维持在两位数，没经常出现换档的迹象，应当说道快速增长基本稳定，这个变化和工业的变化就构成了一个较为显著的鲜明。工业增长速度换档很显著，但是我们看见消费增长速度换档不显著，这指出了大位快速增长的政策实质上把着力点更好的放到了消费方面，因为国内市场需求是两个组成部分，一个是投资，一个是消费。

投资见效快，但是投资更容易构成很多的生产能力不足，更容易构成先前的社会再生产循环的很多对立，但是消费会经常出现这样的问题。当消费持续稳定增长的时候，消费这个定单的平稳实质上造就的生产会经常出现持续的生产能力不足。我们看见消费的快速增长，应当说道对经济快速增长的反对还是十分最重要的，中国的人口在去年是13.64亿，我们说道十几亿人，大家日常生活订购水平没显著上升的时候，构成的订单总规模这是相当大的规模，去年的社会消费品零售总额28万亿，而且这只是终端市场需求。你卖一个电冰箱，他卖一个电视机，卖一个洗衣机，他终端市场需求造就了中间的市场需求，也是较为多的。

如果把终端市场需求再加造就的产业链所构成的中间市场需求，那这个规模就相当大了。去年我们的名义GDP63.6万亿人民币，按照国家统计局测算，GDP快速增长当中消费的贡献超过51.2%，去年我们的GDP快速增长的7.3%当中，3.7个百分点是消费贡献的。所以现在我们说道中国经济会陷于负增长，中国经济会硬着陆，我们的底气从哪来，首先就是最近几年我们保证基本民生，我们十几亿中国人生活基本长时间，这个生活长时间带给的各种订购订单，食品工业、饮料工业，纺织服装、家电、电脑、旅游、汽车，还包括餐饮多个方面。

所以我们看见今年的双十一，电商的销售额一两天相似1000多亿，我们今年十一长假期间旅游是非常活跃的。今年的一到十月份网上销售额同比快速增长34%，今年十月份餐饮业的零售额同比快速增长12.4%，我们看见艰难企业减少了不少，但是艰难家庭并没明显增加。我们现在看见的，我们外出，还包括旅行，还包括在餐馆睡觉，网上购物，小区里面看见的各种租车员，我们总是感觉到人的活动，人的日常生活的活动并没经常出现坍塌。

而这样一个结果，对我们快速增长的平稳构成了大量的有效地订单。因为社会生产就是分为两部分的，一部分是生产资料的生产，一部分是生活资料的生产，生活资料的生产是最基础的，生产资料的生产是为了把生活资料的生活超过更高的水平做到的一系列的打算。所以我们说道生活资料的生产的平稳，造就的各种中间市场需求的平稳，就不会反对中国经济快速增长有一个底部，这个底部不是负增长。

所以我们说道大位快速增长，经过几年的希望，首先是在平稳消费方面获得了最重要的效益，这个效益对于我们整个快速增长平稳充分发挥了最重要起到。所以这使我们看见的，2012年政治局明确提出了三个原则，宏观经济政策大位，微观政策要活，社会政策要托底，通过社会政策的起到托底基本民生。在简单的形势下，我们首先确保基本民生尽量的受影响。

所以我们就是在两个方面，精准低收入，精准贫困地区，通过政府在大位快速增长的底线就是健低收入，现在还有7%的快速增长，这个对的低收入十分最重要，再行再加我们的增长速度换档，主要集中于在第二产业，工业制造业，容纳低收入最少的第三产业发展稳定，主客观条件综合一起，最近几年的低收入形式是稳定的，今年一到九月份城镇追加低收入1066万人，这次欧洲的南难民潮几百万人把德国、法国力的够呛，每年中国的城镇低收入上千万人，这样的量对人民的生活必定带给平稳的承托起到，三口之家去找将近工作，对这个家庭的收益影响就十分大。所以我们说道低收入平稳对居民收入的快速增长这是一个基本的反对因素。再行再加我们的精准贫困地区，最近几年艰难的形势下，政府采行了很多的措施扶贫，2013年构建扶贫1650万人，2014年1232万，再行再加对城市艰难群体的反对，一个是纳底线，一个是健低收入，这两个方面的效果，使得形势错综复杂的时候居民收入快速增长基本稳定。

所以今年一到九月份，城乡居民人均农村居民收益同比快速增长7.7%，比GDP高达0.8个百分点。所以我们看见十几亿中国人生活基本长时间，这是政府的希望和客观上有利条件的反对构成的基本结果。

这样一个消费的平稳，以及消费平稳所反对的经济快速增长的平稳是可持续的，这也是稳定增长的一个最重要的效益。当然了，我们说道政府推崇消费的同时也没忽略投资，我们仍然把投资作为大位快速增长的关键因素来捉。

政府最近几年大位投资方面，首先是基础设施投资方面，从一揽子计划彻出有，基础设施投资增长速度大幅的上升，环绕着大位快速增长的新目标，2012年之后，基础设施的投资增长速度开始提升，必要的展现出就是国家发改委对根本性建设项目审核的工程进度显著减缓，各种资金的确保反对力度显著增大。所以我们看见2012年仍然到今年，基础设施投资的快速增长基本是平稳在20%左右，跟过去的50%以上的快速增长的适度性明显提高，而且基础设施方面经过我们几年的大大拓展，基础设施投资可做的事情过于多了，比如说新兴城镇化，我们要解决问题城市之间的互联互通，解决问题地下设施缺位，大城市一下去就看海，现在要建设地下廊道，海绵城市，要把污水、垃圾的处置能力大幅的提升，新的城镇化带给的基础设施建设任务明显增加，在这样的基础下，再加我们资金方面的思索，PPP效果不是很显著，但是经过思索之后，地方债的移位，还有政府和银行之间的融资模式，这个融资从地方债的方式不存在，而地方债经过对项目的审查、评估更进一步的严苛，对地方政府的偿还能力的评估严苛，几乎可以作为长年建设债改变它的性质。

在这样的背景下，人民币存款136万亿左右，一到十月份全国固定资产投资规模43万亿，资金方面的问题正在找寻决心，在这样的背景下，再行再加我们这样一个干部队伍的建设，还包括问责制度，还包括一些希望、奖励制度的大大的完备，我想要下一步基础设施投资，随着十三五的开局，增长速度未来将会提升。另外一个大力的变化就是房地产，我们看见中国的房地产今年在转好，三月份之后销售形势持续恶化，今年一季度城镇商品房的销售面积同比负增长9.2%，一到十月份同比于是以快速增长7.2%，房地产销售形势转好。我想要主要两个方面的原因，第一个方面是中国的城镇化，现在很多人分析局限在现有的城市人口，或者是户籍人口分析房地产的供求关系，我指出这个是不全面的。因为中国现在这个城镇化还是在持续前进当中，比如说去年我们按照常住人口计算出来城镇化率54.77%发达国家都是在70%以上，如果我们超过了70%，未来城镇常住人口还要减少2.5亿多。

如果每个人按照现在城市户籍居民的住房水平确保住房，人均34平米，大约必须70多亿平米。如果现在按照每套住房100平米，就是7000多万平米，现在城镇的全部的存量房2.2亿套，整个的城镇的住房市场需求如果考虑到城镇化，这个前提是十分大的，的再行再加户籍人口的城镇化率，去年是35.9%，如果也超过70%，那么城镇户籍人口要减少将近五亿人，而现在的城镇的非户籍人口住房水平较为较低，租房居多，而且很多住在城中村，地下和半地下，北京有一百多万人住在半地下，而且北京的蚁族仍然不存在，在昌平一个村租房的大学生九万多人，在这样的大背景下，今后城镇人口按照户籍人口减少到总人口的70%的时候，那个时候住房的市场需求不会大幅的减少。

现在我们看见中国房地产市场的转好，很最重要的就是随着城镇化所构成的刚需的买房市场需求，城市里面年轻人在减少，顺利的年轻人在减少，这样的变化，这样的市场需求是在持续减少的。在这个市场需求减少的时候，另外一个条件就是前面大家谈及的金融，买房子刚性市场需求的时候必不可少金融的反对，年轻人的优势是很长时间可以偿还，但是我现在的缴纳能力不低，所以去年以来对于按揭贷款的政策调整，认贷不认房，还包括今年北京卖第二套房子首付比例也可以上升，去年到现在六次减少存贷款利率，现在房价收益比是十年以来低于的水平，这个时候认同是卖房最差的时候，跟中国的城镇化融合，跟政策结合，房地产市场的转好是不可避免的。

而这个转好主要集中于在大城市，原因就是我们的城镇化的对立，大家看见了，各自为政的发展造成现在的城市回头在最前茅的大约就是20多个大城市，但是现在的问题是大城市装不上，中小城市人们又不不愿去，这才是是我们新型的城镇化要解决问题的主要的问题。就是大中小城市牵头城市群一起发展，解决问题这个对立。当然了，这必须时间才可以看到效果。

在这样的过程中我们可以看见，房地产的发展现在大家都认识到必需集中于在大城市，所以随着2009年之后，造城运动，很多开发商到中小城市之后，造成很多存量房的积压和艰难，实际现在房地产经过了一轮调整，现在的开发商都在环绕大城市发展，现在的大城市拿地难，这也是制约的因素。但是我们说道大城市销售形势的恶化带给的受到影响是十分最重要的，大城市带给的资金和中小城市不一样，北京买一套房子几百万资金，你在一个县级市某种程度面积的住房最多几十万的资金。

所以我们说道在大城市今年以来销售形势的全面恶化实质上反对了开发商资金面的恶化，中小开发商的艰难是较为大的，这也是配对的现象之一。我们看见房地产开发商不少在大城市，尤其是一线大城市，当楼房销售形势较为好的时候，拿地的活动建房的活动开始恢复。按照过去的经验，房地产销售指标恶化半年以后，房地产的投资指标就有追随的变化，我们的造城运动构成的存量房较为大，但是大城市的存量房的消化早已有明显的变革，积压的不是很显著了。

在这个基础上，大城市房地产开发建设主导的房地产的投资的完全恢复，我指出现在早已开始看到苗头了。房地产投资快速增长持续上升的态势未来将会明年上半年完结。在这样的基础上，基础设施投资快速增长趋向强化，整个经济的快速增长走稳的态势较为显著，无论是平稳消费还是平稳投资的效果都在非常明显的显现出来。

大家说道今年的经济快速增长在上升，降至7以下，今年相当大的问题就是出口，实质上出口在年初的时候大家估算和去年是非常的，去年快速增长4点几，大家指出今年也是5%左右，但是今年一到十月份，出口负增长的水平更进一步加剧，而且国际贸易量的快速增长降至2%，前几年都是7%，这些变化都有一点我们思维，贸易保护主义的浮现，还包括世界经济格局的了解的调整带给了很多新的因素，我们必须再行仔细观察。出口作为不确认的因素，对今年的影响还是较为大的，这都是有一点注目的。

因为我们大位快速增长政策效果还是集中于在国内的市场需求，外部的市场需求我们起到受限。经过2008年以来，我们市场需求结构的调整，更好的改向依赖国内市场需求，出口对经济快速增长有影响，但是影响现在更加小。所以在这样的基础下，我们的基本观点2016年中国经济是稳定开局。

较低开稳回头。房地产的发展，我想要不会步入一个市场环境，发展环境提高，当然了，内部的调整配对在明年还不会更进一步的发展，整个房地产发展的模式，转变，从过去的大量的建房，解决问题是不是的对立改向更加精细化的建房，或者是更加合理的布局，更高水平的发展，更加绿色，更加洗手的发展，在这个里面，房地产的发展和金融的关系更加密切，如果没金融的反对，你在地域之间的调整，这么大的资金量很难调整得动。

所以房地产的布局调整，发展模式的调整就是必须金融的插手，金融的反对，但是最关键的还是要把房地产自身的发展模式特一个根本性的转变和提高。所以在这样的基础上，整个十三五的发展，我指出中国的发展，第一个市场需求潜力极大，还包括城镇化包括的潜力，包括产业结构升级带给的潜力，还包括区域经济协调发展的潜力，也还包括全民分享，第一收益群体，收入水平提升带给的市场需求潜力。中国的发展依然处在社会主义初级阶段，我们的主要矛盾依然是人民群众日益增长的物质文化市场需求和比较领先的社会生产力之间的对立。

所以我们依然要通过改革更进一步的和平和发展社会生产力，无论人员、资金方面都是基本问题，没经常出现大的转变。人力资源来看，我们去年15到64岁的劳动年龄人口10亿人，全国的城镇低收入3.9亿人，从这样的数字较为来看，中国现在不缺乏劳动力。再行再加我们的人口政策也在调整，中国的发展未来不缺乏资源，尤其是人才资源。

第二个中国的储蓄率仍然平稳在40%以上，这比发达国家低一倍都好比，现在人民币存款余额136万亿左右，所以我们的发展不补资金。还有我们的技术方面引进技术的环境，随着整个的国际市场更高水平的接入，还包括自贸区的试点，还包括我们现在负面表格，国民待遇这样的市场管理模式要全面实施。所有的这些都意味著技术要跟随利润的流动，未来我们的环境不会更进一步的提高，再加我们自主创新，研发方面投放的力度大大增大。因此我们的发展也不缺少技术，应用于技术的反对。

所以，中国的发展要市场有市场，要人有人，借钱有钱人，要技术有技术，和平发展的时代主题没逆，中国经济发展依然处在大有作为的最重要战略机遇期，这个辨别没逆，基本条件都不存在。所以这次五中全会对全面小康的任务没放开，两个翻番，十三五期间年年增长速度无法高于6.5%，中央对中国经济的发展是有信心的。第二个方面，质的方面明确提出的拒绝更加多还包括国民素质，环境质量，各方面的制度更为成熟期。在这样的背景下，整个十三五期间的发展形势早已看的很确切了，我们依然处在可以大有作为的最重要战略机遇期 ，现在的对立和问题较为多，但是是阶段性的，通过新型城镇化国际金融危机之后，各个国家大大调整，最后不会回头出来的。

我们说道十三五期间的形势我们要充满信心。第二个，任务也是具体的，就是这五个方面的发展目标早已托的很确切了。

第三个，战略方针也是很具体的，就是我们谈的五大发展理念。要创意，协商，绿色、对外开放和分享。

所以在这样的背景下，我们从房地产的发展来看，也面对着很多新的机遇。比如说以人为中心的新型城镇化，这个给我们房地产的发展带给更高水平的市场需求，带给更佳的发展建设环境。第二个，区域空间布局的全面调整和优化，面临两个百年，尤其是中国梦，我们现在在布局将来的城镇，还包括基本农田，各种生态环境更加合理的利用，也给房地产的发展带给很多的机会和空间。

也还包括绿色发展，使我们整个房地产的发展可以向循环，还包括节约能源等等多个方面改变。还有一个方面，分享发展，房地产未来的发展要更加多的注目转入城镇的这些年轻人，注目刚性市场需求。在这样的基础上，我实在前进以人为核心的新型城镇化，提升城市规划建设管理水平里面包括着很多新的机会。

在坚决绿色发展方面也包括着很多的新的发展机会。分享发展方面，政府的公共服务水平不会大大提升，全面提高，它不会使我们的房地产发展的城市环境更进一步的提高。由公共服务所确保的这些社会环境不会更进一步的提高。

所以我想要房地产的发展显然面对新的时期，正在打开新的一轮更高水平的发展，在这样的基础上，都说的各位应当充满信心，应当是作好充份的打算，就是要攻坚克难，做到新的更高水平的发展机会。

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