4月19日晚间，香江控股公布2018年年度报告。年报表明，香江控股构建合约销售额32.5亿元，合约销售面积35.2万平方米。其中，住宅项目销售额31.4亿元，销售面积34.6万平方米；商贸物流基地商品房销售额1.1亿元，销售面积0.7万平方米；商贸物流基地商品房的销售额与面积降幅较小，分别同比上升77.7%与84.2%。营收净利润双双下降报告期内，香江控股构建营业收入41.4亿元，同比上升12.2%；其中商品房商铺卖场收益大约23.2亿元，占到营业收入的56%；商贸流通运营收益大约13.8亿元，占到营业收入的33%，两者较去年同期分别有11.9%和25.2%的下降。

同时，公司营业总成本较去年同期微涨0.7%。主要由于公司的财务费用大上涨151.1%至3.4亿元，其中利息费用大约3.8亿元。尽管公司期内的投资收益扭亏为盈，由期初的-985万元升到期末的7095万元，但仍然无法填补营收下降的空白。

因此，香江控股的营业利润同比上升44.1%至6.5亿元，净利润同比上升53.6%至4.1亿元。由于香江控股的合资公司在期内经营亏损，归属于少数股东净利润亏损1.0亿元，致归属于母公司股东的净利润为5.1亿元，但较去年同期仍然下降了38.9%。

现金流承压 债务压力较小截至期末，香江控股的短期负债与一年内届满的非流动负债都较期初有大幅快速增长，分别快速增长了228.7%与151.4%，二者之和约为42.4亿元。公司的预收房款同比去年增幅较小，同比额减4.9%至27.8亿元；在预计2019年内竣工的4个项目中，仅有一个预售比例超过了90%，为94.6%，其他三个项目的预售比例分别为30.3%、60.4%和35.4%，项目去化率一般。因此，香江控股销售商品、获取劳务接到的现金增幅较小，同比额减3.0%至43.1亿元，由于公司购买土地开支的现金较多，使得其期内的经营现金流为负，大约为-29.4亿元。

香江控股在期内以25.0亿元的代价出售了有限公司股东南方香江持有人的“天津三项目”——森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业各65%的股权，下沉了投资现金开支，使得公司期内的投资现金流为负，大约为-24.4亿元。此外，本次交易归属于统一企业掌控下的拆分，该次重组交易对价与标的资产账面净资产的差额冲减公司的净资产，致归属于母公司股东的净资产同比上升34.0%至50.8亿元。由此，香江控股期内现金清净增加额大约为-25.9亿元，期末现金23.6亿元，数额足以覆盖面积一年内届满负债，债务压力较小。

土地储备截至期末，香江控股持有人土地储备总建筑面积大约 716.3 万平方米，其中已完工并未销售建筑面积大约 75.9 万平方米，开建工程建筑面积大约 169.5 万平方米，未来可可供发展用地建筑面积大约为 470.9 万平方米。分区域看，香江控股在天津、广州与成都储备的规划计容建筑面积分列前三，分别为160.6万平方米，64.3万平方米与37.4万平方米。

但公司期内天津项目的销售面积仅有为1.9万平方米，预收房款大约为0.9亿元。业绩看点2018年，香江控股在商贸物流基地商品房的销售情况有较小程度的下降，同时两大营收版块皆有有所不同幅度的下降，商贸流通运营收益的上升幅度更大。

尽管公司在营业成本的掌控方面更为得宜，但期内财务费用的开支增幅较小，下沉了总成本，导致公司的净利润有所上升。由于香江控股期内经营现金流向略降，缴纳的土地款激增，以及收购天津三项目缴纳的现金较多，导致公司经营现金流与投资现金流皆为负，期末挥现金较期初有较大幅的上升。

同时一年内届满负债的激增令其其债务压力减小。此外，香江控股在广州与成都的预售情况较好，但其重仓的天津，却不受环京出租汽车影响较小，未来的去化不容乐观。

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